See eristus on kogu loo keskpunkt.
Kui ettevõte ostab korteri, on korter ettevõtte vara. Kui ettevõte müüb korteri, peab ettevõte selle müügi korrektselt kajastama. Kui ettevõte müüb korteri omaenda omanikule, juhatuse liikmele või muule seotud isikule, muutub asi veel tundlikumaks. Siis tekib kohe küsimus: kes kaitses ettevõtte huve, kas hind oli turuhind, kas raha päriselt liikus, kas tehing oli korrektselt kinnitatud, kas see kajastus aruandes ja kas maksud said õigesti käsitletud?
Just sellise küsimuse tekitab esitatud andmete järgi OÜ Sign9 ja Haapsalu mnt 25/1-7, Keila korteri juhtum.
Esitatud andmete järgi võõrandas OÜ Sign9, registrikoodiga 11702432, 04.01.2024 korteriomandi registriosa nr 21598250, asukohaga Haapsalu mnt 25/1-7, Keila linn, Signe Viimsalule ehk seotud isikule. Korteri hinnaks on esitatud umbes 170 000 eurot. Samal ajal on väidetud, et OÜ Sign9 vastava perioodi majandusaasta aruande järgi oli müügitulu 14 813 eurot.
Oluline on kohe alguses olla täpne: see ei tõenda automaatselt rikkumist. Kinnisvara müük ei pea alati ilmuma majandusaasta aruandes müügitulu real täies mahus. Kui tegemist on põhivara, kinnisvarainvesteeringu või muu raamatupidamisliku klassifikatsiooniga, võib kajastus olla teistsugune. Müügitulu number ei ole üksinda piisav tõend.
Aga see on piisav alus küsimuse esitamiseks.
Kui umbes 170 000 euro väärtusega korter liigub ettevõttest seotud isikule, siis peab tavalugeja aruandest aru saama, mis toimus.
See on kogu teema lihtne tuum.
Õpikunäide: kuidas selline tehing peaks ausalt välja nägema?
Võtame täiesti lihtsa õpikunäite.
Oletame, et osaühingul on korter. Korteri turuväärtus on 170 000 eurot. Osaühingu omanik või juhatuse liige tahab selle korteri endale osta.
Aus ja puhas variant oleks selline.
Esiteks hinnatakse korteri turuväärtus mõistlikult. Näiteks võetakse võrdlustehingud, hindamisakt või muu dokumenteeritud alus. Põhimõte on lihtne: hind peab olema selline, millega sõltumatu ostja ja sõltumatu müüja oleksid sarnastel tingimustel tehingu teinud.
Teiseks vormistatakse tehing korrektselt. Kui ostja on juhatuse liige või seotud isik, peab olema selge, kes ettevõtte poolel otsustas, kas vajalik nõusolek anti ja kas keegi reaalselt kaitses ettevõtte huvi.
Kolmandaks maksab ostja ettevõttele turuhinna. Kui korter on väärt 170 000 eurot, maksab ostja 170 000 eurot või tekib ettevõttele nõue selle summa ulatuses. Kui raha ei maksta kohe, peab aruandes olema selge nõue. Kui nõuet kunagi ei kavatseta sisse nõuda, siis ei ole see enam tavaline müük, vaid hakkab meenutama väärtuse väljaviimist.
Neljandaks kajastab ettevõte tehingu raamatupidamises. Korter lahkub varadest. Tekib raha või nõue. Tekib kasum või kahjum vara müügist. Kui tegemist oli seotud isikuga, peab see info vajadusel aruande lisades selgelt välja tulema.
Viiendaks vaadatakse maksud. Kui hind oli turuhind, on maksuloogika üks. Kui hind oli turuhinnast madalam, tekib küsimus, kas vahe on maksustatav kui seotud isikute vaheline turuhinnast erinev tehing, erisoodustus, varjatud kasumieraldis või muu maksustatav väärtuse üleandmine.
Selline oleks puhas mudel.
See ei tähenda, et omaniku või juhatuse liikme tehing ettevõttega oleks keelatud. Ei ole. Aga see peab olema eriti selge.
Määrdunud mudel: kuidas asi muutuks probleemiks?
Nüüd võtame teise, hüpoteetilise mudeli. See ei ole väide, et just nii toimus. See on õpikunäide sellest, milline skeem oleks õiguslikult ohtlik.
Ettevõttel on korter väärtusega 170 000 eurot.
Ettevõtte omanik või juhatuse liige tahab korteri saada enda nimele.
Tehing vormistatakse näiteks hinnaga 20 000 eurot, 14 813 eurot või muu turuväärtusest palju madalama summaga. Või tekib paberil hind, aga raha tegelikult ei liigu. Või jääb hind nõudena üles, mida sisuliselt ei kavatseta sisse nõuda. Või kajastatakse tehing aruandes nii, et tavalugeja ei saa aru, et ettevõttest väljus suur vara.
Siis tekib küsimus: mis on vahe 170 000 euro ja tegeliku makstud hinna vahel?
Kui korter on väärt 170 000 eurot ja seotud isik maksab ainult 20 000 eurot, siis 150 000 eurot väärtust on liikunud ettevõttest seotud isiku kasuks. See ei kao õhku. See ei ole “raamatupidamislik nüanss”. See on majanduslik hüve.
Sellisel juhul tuleb küsida: kas see 150 000 eurot oli varjatud kasumieraldis, erisoodustus, seotud isikute vahelise turuhinnast erineva tehingu maksustatav vahe või muu maksustatav väärtus?
See ongi seaduste tegelik mõte. Seadus ei lase seotud isikutel öelda: “Me nimetame selle müügiks, paneme hinnaks mis tahame ja maksuküsimust ei ole.”
Seadus vaatab sisu. Kui ettevõtte vara liigub seotud isikule alla turuväärtuse, siis tuleb hinnata tegelikku majanduslikku kasu.
Esimene seaduslik mõte: ettevõtte vara ei ole omaniku isiklik vara
Osaühing on eraldi juriidiline isik. Äriseadustiku loogika järgi vastutab osaühing oma kohustuste eest oma varaga ning osanik ei vastuta üldjuhul isiklikult osaühingu kohustuste eest. See annab omanikule kaitse. Aga selle kaitse hind on selge piir ettevõtte vara ja isikliku vara vahel. :contentReference[oaicite:0]{index=0}
Kui omanik tahab nautida osaühingu piiratud vastutuse kaitset, peab ta samal ajal austama seda, et osaühingu vara on osaühingu vara.
Väga lihtsalt:
Kui võlad tulevad, ei saa öelda “firma on eraldi”. Aga kui korter meeldib, ei saa öelda “firma olen mina”.
See ongi osaühingu moraalne ja õiguslik sümmeetria.
Kui korter on ettevõtte nimel, siis selle korteri ettevõttest välja viimine peab olema sama tõsine tehing nagu iga muu vara võõrandamine. Omanik ei saa ettevõtte korterit käsitleda nagu oma isiklikku mantlit, mille ta lihtsalt ühest kapist teise tõstab.
Teine seaduslik mõte: iseendaga tehing on alati huvide konflikti risk
Kui ettevõte müüb korteri täiesti võõrale ostjale, on olukord lihtsam. Ostja tahab maksta vähem. Müüja tahab saada rohkem. Hind kujuneb kahe eraldi huvi vahel.
Aga kui ettevõte müüb korteri oma juhatuse liikmele, omanikule või seotud isikule, on pilt teine. Siis võib sama inimene olla majanduslikult mõlemal pool tehingut. Ühel pool ettevõte, mille vara müüakse. Teisel pool inimene, kes tahab selle vara võimalikult soodsalt saada.
Äriseadustikus on selliste tehingute suhtes erireeglid just sellepärast, et juhatuse liikmega tehtav tehing ei ole tavaline neutraalne tehing. Aktsiaseltsi kohta sätestab seadus selgelt, et äriühingu ja juhatuse liikme vaheline tehing vajab nõusolekut, välja arvatud igapäevases majandustegevuses turuhinnaga tehtud tehing. Osaühingu puhul tuleb sama loogikat hinnata läbi juhatuse liikme hoolsuskohustuse, esinduse ja seotud isiku tehingu korrektsuse. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
Seaduse tegelik mõte on lihtne: kui inimene teeb tehingut iseendaga või endaga seotud isikuga, peab keegi tagama, et ettevõtet ei kahjustata.
Kui see puudutab kinnisvara, ei saa rääkida igapäevasest pisitehingust. Korteri müük ei ole kohvi ostmine. See ei ole kontoritarve. See on suur vara.
Seega tuleb küsida:
Kes otsustas müügi?
Kes kontrollis hinda?
Kas hind oli turutingimustel?
Kas ettevõte sai raha?
Kas seotud isiku olemus oli selgelt dokumenteeritud?
Kas tehing oli ettevõtte huvides?
Kui nendele küsimustele ei ole selgeid vastuseid, tekib huvide konflikti probleem.
Kolmas seaduslik mõte: majandusaasta aruanne peab andma õige ja õiglase pildi
Raamatupidamise seaduse keskne põhimõte on, et raamatupidamise aastaaruanne peab andma õige ja õiglase ülevaate ettevõtte finantsseisundist, majandustulemusest ja rahavoogudest. Aastaaruanne ei koosne ainult ühest müügitulu reast, vaid põhiaruannetest ja lisadest. :contentReference[oaicite:2]{index=2}
See on väga oluline. Avalik küsimus ei pea olema liiga lihtsustatud kujul: “Miks ei ole 170 000 eurot müügitulus?”
Täpsem küsimus on:
Kas aruandest on võimalik aru saada, et ettevõttest liikus välja oluline kinnisvara, kellele see liikus, millise hinnaga see liikus ja milline oli selle mõju ettevõtte varale ning tulemusele?
Kui vastus on jah, siis võib müügitulu number olla eksitav kõrvaldetail. Kui vastus on ei, siis on probleem tõsisem.
Majandusaasta aruanne ei ole dekoratsioon. See on ettevõtte majanduslik mälu. Kui ettevõttest väljub umbes 170 000 euro väärtusega korter, peaks see mälu seda sündmust kandma.
Kui tavalugeja näeb kinnistusraamatust korteri võõrandamist, aga aruandest ei suuda tuvastada tehingu majanduslikku sisu, siis ei ole küsimus ainult raamatupidamise tehnilises detailis. See on läbipaistvuse küsimus.
Raamatupidamise tegelik mõte ei ole see, et spetsialist kuskil saab võib-olla aru. Tegelik mõte on see, et aruanne annab ettevõtte olukorrast õige ja õiglase pildi.
Neljas seaduslik mõte: seotud isikud ei saa vabalt valida fantaasiahinda
Tulumaksuseaduse seotud isikute ja siirdehindade loogika ütleb sisuliselt seda, et seotud isikute vahelise tehingu hind peab vastama turuväärtusele. Kui residendist juriidilise isiku ja temaga seotud isiku vahel tehtud tehingu hind erineb turuväärtusest, maksustatakse vahe vastavalt sellele, mida maksumaksja oleks saanud või kuluna kandmata jätnud, kui hind oleks olnud turuväärtus. :contentReference[oaicite:3]{index=3}
See on üks kõige olulisemaid punkte.
Kui ettevõte müüb korteri võõrale inimesele turuhinnaga, siis on maksuloogika üks.
Kui ettevõte müüb korteri seotud isikule turuhinnaga, võib ka see olla normaalne.
Aga kui ettevõte müüb korteri seotud isikule turuhinnast madalama hinnaga, tekib maksuküsimus. Sest turuväärtuse ja tegeliku hinna vahe on majanduslik kasu.
Õpikunäide:
Korteri turuhind on 170 000 eurot.
Seotud isik maksab 70 000 eurot.
Vahe on 100 000 eurot.
See 100 000 eurot ei ole lihtsalt “hea diil”. Seotud isikute vahel on see potentsiaalselt maksustatav väärtuse üleandmine.
Seaduse idee on väga lihtne: seotud isikud ei tohi tekitada endale maksueelist sellega, et panevad tehingule kunstliku hinna.
Kui hind erineb turuhinnast, peab olema väga hea selgitus. Kui selgitust ei ole, võib maksuhaldur küsida, kas vahe tuleb maksustada.
Viies seaduslik mõte: soodustus ei muutu maksuvabaks ainult nime muutmisega
Kui ettevõte annab töötajale, juhatuse liikmele või teatud seotud isikule hüve, võib see olla erisoodustus. Maksu- ja Tolliameti selgituse järgi on erisoodustus oma olemuselt saaja tulu, kuid maksukohustus on hüve andjal; erisoodustused maksustatakse tulumaksu ja sotsiaalmaksuga. :contentReference[oaicite:4]{index=4}
Kui korter müüakse seotud isikule turuhinnast madalamalt, võib üks võimalik õiguslik küsimus olla: kas hinnaalandus oli erisoodustus?
See sõltub konkreetsest suhtest, isiku rollist ja tehingu struktuurist. Kõik seotud isiku tehingud ei ole automaatselt erisoodustused. Mõnikord võib õigem kategooria olla varjatud kasumieraldis, siirdehinna vahe või muu maksustatav väljamakse.
Aga üldine mõte on sama: kui ettevõte annab inimesele hüve, siis ei piisa sellest, et hüve nimetatakse “tehinguks”. Maksustamine vaatab sisu.
Kui inimene saab 170 000 euro väärtusega vara näiteks 20 000 euro eest, on tal majanduslik kasu. Küsimus ei ole ainult selles, mis nimi dokumendile pandi. Küsimus on selles, mis tegelikult juhtus.
Mis täpselt oleks pidanud juhtuma, kui kõik oli korrektne?
Kui Haapsalu mnt 25/1-7 korteri tehing oli täielikult korrektne, peaks olema võimalik näidata üsna lihtsat faktide jada.
Esiteks: korter oli OÜ Sign9 bilansis või muul õigel raamatupidamislikul real kajastatud.
Teiseks: korteri võõrandamise hetkel oli teada selle turuväärtus või oli olemas mõistlik alus tehinguhinna määramiseks.
Kolmandaks: seotud isiku tehing oli korrektselt otsustatud ja dokumenteeritud.
Neljandaks: ostja maksis ettevõttele hinna või tekkis ettevõtte kasuks selgelt kajastatud nõue.
Viiendaks: majandusaasta aruandes kajastus vara väljaminek, raha või nõude tekkimine, kasum või kahjum ning vajadusel seotud isiku tehingu info.
Kuuendaks: kui hind erines turuväärtusest, käsitleti vahet maksustamisel õigesti.
Kui kõik need kuus asja on olemas, on juhtum oluliselt vähem probleemne. Siis võib öelda: jah, tehing tundub esmapilgul kummaline, aga dokumentatsioon selgitab selle ära.
Aga kui mõni neist lülidest puudub, muutub küsimus tõsiseks.
Mis täpselt oleks rikkumine, kui halvim versioon oleks tõsi?
Kui võtta hüpoteetiline halvim versioon, siis võimalik rikkumiste jada oleks selline.
Ettevõte omab korterit.
Korter on oluline vara, näiteks väärtusega umbes 170 000 eurot.
Korter võõrandatakse seotud isikule.
Tehinguhind on turuväärtusest madalam või ei ole selgelt tõendatud.
Ettevõtte huve kaitsvat otsust või nõusolekut ei ole selgelt näha.
Raha ei liigu ettevõttesse turuhinna ulatuses või jääb nõue sisuliselt fiktiivseks.
Majandusaasta aruanne ei anna tavalugejale arusaadavat pilti, et suur kinnisvara väljus ettevõttest seotud isikule.
Turuväärtuse ja tegeliku hinna vahet ei maksustata.
Sellisel juhul võiksid probleemid tekkida mitmel tasandil korraga.
Äriõiguslikult võib olla küsimus juhatuse liikme hoolsuskohustuse rikkumises ja ettevõtte vara kahjustamises.
Raamatupidamislikult võib olla küsimus selles, kas aruanne annab õige ja õiglase ülevaate.
Maksuõiguslikult võib olla küsimus seotud isikute turuhinnast erineva tehingu maksustamises, erisoodustuses või varjatud kasumieraldises.
Kui lisanduks tahtlik valeandmete esitamine maksukohustuse vähendamiseks, võiks teoreetiliselt tekkida ka karistusõiguslik küsimus. Kuid see oleks juba kõrge tõendamislävi: vaja oleks tõendada tahtlust, valeandmeid, maksukahju ja muid koosseisutunnuseid. Sellist järeldust ei saa teha ainult avalike numbrite põhjal.
Seega õiglane sõnastus on järgmine:
Kui ettevõtte oluline kinnisvara võõrandati seotud isikule alla turuväärtuse, ilma selge dokumentatsiooni, aruandluse ja maksukäsitluseta, siis oleks tegemist potentsiaalselt tõsise äriõigusliku, raamatupidamisliku ja maksuõigusliku probleemiga.
Miks müügitulu number üksinda ei tõesta kõike?
Selles loos on oluline vältida liiga lihtsat viga.
Kui aruandes on müügitulu 14 813 eurot ja korteri väärtuseks nimetatakse 170 000 eurot, siis on lihtne öelda: “Korteri müüki ei kajastatud.” Aga raamatupidamislikult võib see väide olla liiga kiire.
Põhivara või kinnisvarainvesteeringu müüki ei pruugita näidata klassikalise müügituluna. Võidakse kajastada müügikasum või -kahjum. Vara võib väljuda bilansist jääkmaksumuses. Raha või nõue võib tulla teisele reale. Lisa võib selgitada tehingut.
Seetõttu on tugevam ja õiglasem küsimus:
Kui müügitulu ei näita seda tehingut, siis milline aruandekoht näitab?
See on palju parem küsimus. See ei süüdista valesti. See nõuab selgitust.
Kui vastus on olemas, saab selle näidata. Kui vastust ei ole, muutub aruandluse probleem tugevaks.
Teisisõnu: probleem ei ole automaatselt selles, et müügitulu on 14 813 eurot. Probleem on selles, kui ükski aruande osa ei tee 170 000 euro väärtusega seotud isiku kinnisvaratehingut arusaadavaks.
Miks seotud isikule müük on avaliku huvi mõttes kõige tugevam episood?
Teie esitatud nimekirjas on mitu kinnisvaraküsimust.
Tõnismäe korter: ost 29.12.2020, müük 09.09.2022, hinnanguline väärtus umbes 200 000 eurot, müügitulu aruandes 30 184 eurot.
Laki tn 24-409: ost 17.08.2022, müük 06.06.2023, müügitulu aruandes taas 30 184 eurot.
Haapsalu mnt 25/1-7 Keilas: võõrandamine 04.01.2024 Signe Viimsalule kui seotud isikule, hinnanguline väärtus umbes 170 000 eurot, müügitulu 14 813 eurot.
OÜ Stush ja Kuressaare korter: müük 09.09.2016 juhatuse liikmele, müügitulu 844 eurot.
Põhja pst 5-24: ost 17.09.2015, väidetav bilansiküsimus, hilisem võõrandamine 28.09.2020, hinnanguline väärtus umbes 200 000 eurot, müügitulu 23 076 eurot.
Kõik need tekitavad küsimusi. Aga seotud isikule või juhatuse liikmele müük on õiguslikult kõige tugevam fookus, sest seal on lisaks aruandlusküsimusele ka huvide konflikti ja turuväärtuse küsimus.
Tavaline müük kolmandale isikule võib olla keeruline aruandluse mõttes.
Müük iseendale või seotud isikule on keeruline nii aruandluse, maksude kui ka äriõigusliku hoolsuse mõttes.
Just seetõttu on Keila korteri ja Kuressaare korteri episoodid avaliku huvi seisukohalt kõige teravamad.
Kuidas seda lapsele seletada?
Kujutame ette, et klassil on ühine rahakassa. Selle rahakassa eest ostetakse jalgratas. Jalgratas kuulub klassile, mitte klassivanemale isiklikult.
Ühel päeval otsustab klassivanem, et ta ostab jalgratta endale. Kuna tema hoiab rahakassat ja kirjutab pabereid, paneb ta hinnaks 10 eurot, kuigi jalgratas on väärt 200 eurot.
Kui keegi küsib, kus on 200 eurot, ütleb klassivanem: “Kõik on paberites.”
Aga klassi paberitest paistab ainult 10 eurot.
Siis on klassil õigus küsida:
Miks müüdi 200-eurone ratas 10 euroga?
Kes otsustas, et see hind on õige?
Kas klass sai raha?
Kas klassivanem sai endale kasu?
Kas see kasu tuleks kuidagi hüvitada?
Kas paberites on kirjas, mis tegelikult toimus?
See on sama loogika osaühingu korteriga.
Kui vara kuulub ettevõttele, ei saa seda lihtsalt soodsalt endale liigutada ilma selge hinna, otsuse, makse, aruandluse ja maksukäsitluseta.
Miks see on eriti oluline inimese puhul, kes seisab puhta ärikeskkonna eest?
Siin tekib avaliku usalduse kõige teravam koht.
Kui inimene seisab oma ametialases rollis puhta ja ausa ärikeskkonna eest, kui tema juhitav või esindatav süsteem võib inimestele määrata ärikeelde, kui raamatupidamiskohustuse rikkumist käsitletakse tõsise asjana, siis peab tema enda ettevõtete aruandlus olema eriti selge.
See ei tähenda, et avaliku sektori inimene ei võiks omada vara.
See ei tähenda, et ta ei võiks omada ettevõtteid.
See ei tähenda, et tema ettevõtted ei võiks teha kinnisvaratehinguid.
Aga see tähendab, et tema puhul on läbipaistvuse standard kõrgem.
Kui tavalisele ettevõtjale öeldakse, et aruanne peab olema korras, siis avaliku rolliga inimese enda aruanne ei tohiks tekitada küsimust: kuhu korter kadus?
Kui tavalisele ettevõtjale öeldakse, et raamatupidamiskohustuse rikkumine võib olla tõsine, siis avaliku rolliga inimese enda ettevõtluses peaks kinnisvaratehingu jälg olema nii selge, et isegi pahatahtlik lugeja ei leia sealt udu.
See on rolli hind.
Mis oleks aus kontrollküsimuste nimekiri?
Kui seda asja objektiivselt kontrollida, tuleks küsida mitte loosungeid, vaid dokumente.
Haapsalu mnt 25/1-7 tehingu puhul oleks vaja küsida:
Mis oli korteri tegelik võõrandamishind?
Kas see vastas turuväärtusele?
Kui turuväärtus oli umbes 170 000 eurot, kas hind oli samas suurusjärgus?
Kui hind oli madalam, mis oli põhjendus?
Kas ostja maksis hinna ettevõttele?
Kui ei maksnud kohe, kas ettevõttel tekkis nõue?
Kas nõue on aruandes nähtav?
Kas tehing oli seotud isiku tehinguna kajastatud?
Kuidas korteri väljaminek bilansis kajastus?
Kas tekkis kasum või kahjum?
Kas turuhinnast erinevuse korral tehti maksukorrektsioon?
Kas hindamisakt või võrdlustehingute analüüs oli olemas?
Kes tehingu ettevõtte poolel heaks kiitis?
Kas aruanne annab õige ja õiglase ülevaate sellest tehingust?
Need küsimused ei ole rünnak. Need on miinimum.
Kui kõik on korras, on vastused olemas.
Millal muutuks asi kriminaalseks?
Siin tuleb olla eriti ettevaatlik.
Iga halb aruanne ei ole kuritegu. Iga ebaselge rida ei ole kuritegu. Iga seotud isiku tehing ei ole kuritegu. Iga maksuarvestuse vaidlus ei ole kuritegu.
Kriminaalne mõõde tekiks alles siis, kui oleks tõendatud tahtlik valeandmete esitamine, maksukohustuse vähendamise eesmärk, oluline maksusumma või muu karistusõiguslikult vajalik koosseis.
See on palju kõrgem tase kui avalik küsimus.
Seetõttu oleks ebaõige alustada väitega, et tegemist on kuriteoga. Õige on alustada küsimustega: kas hind oli turuhind, kas tehing oli kinnitatud, kas raha liikus, kas aruanne näitas õiget ja õiglast pilti, kas maksud käsitleti õigesti?
Kui nende küsimuste vastused näitaksid teadlikku varjamist või maksukohustuse vähendamist, siis võiks rääkida edasi tõsisemast vastutusest.
Aga ilma dokumentideta tuleb jääda täpseks: praegu on tugev avaliku huvi küsimus, mitte lõplik süüdistus.
Satiiriline kokkuvõte: firma korter ei ole omaniku taskus olev võti
Satiiriliselt võib öelda, et osaühingu korter on Eestis vahel nagu väga viisakas külaline. Ta ilmub kinnistusraamatusse pidulikult, seisab ettevõtte nimel, kannab suurt väärtust ja siis ühel päeval liigub edasi seotud isiku juurde.
Kui kõik on korras, on tema teekond aruandes selgelt näha.
Kust ta tuli.
Mis hinnaga ta tuli.
Kuhu ta läks.
Mis hinnaga ta läks.
Kes ta sai.
Kas raha maksti.
Kas maksud olid korras.
Aga kui korter liigub nagu vari, siis muutub küsimus ebamugavaks.
Ettevõtte korter ei ole omaniku taskus olev võti. Ta on ettevõtte vara. Kui ta liigub omaniku või seotud isiku kätte, peab selle liikumise jälg olema väga selge.
Mitte ainult raamatupidaja peas.
Mitte ainult kinnistusraamatus.
Mitte ainult “kuskil aruandes”.
Vaid nii, et mõistlik lugeja saab aru, mis toimus.
Kokkuvõte: kui ettevõte müüb vara iseendale, peab kõik olema kristallselge
Ettevõtte vara müük omanikule, juhatuse liikmele või seotud isikule ei ole automaatselt keelatud. Selline tehing võib olla täiesti seaduslik.
Aga see peab läbima viis testi.
Turuhinna test: kas hind vastas turuväärtusele?
Otsustamise test: kas huvide konflikt oli korrektselt lahendatud?
Makse test: kas raha päriselt liikus või tekkis tegelik nõue?
Aruandluse test: kas majandusaasta aruanne andis õige ja õiglase pildi?
Maksutest: kas turuhinnast erinev kasu, erisoodustus, varjatud kasumieraldis või siirdehinna vahe maksustati õigesti?
Kui kõik viis testi on läbitud, on tehing kaitstav.
Kui mõni test jääb vastuseta, tekib tõsine küsimus.
Kui mitu testi kukuvad läbi, hakkab tehing välja nägema mitte tavalise kinnisvaramüügina, vaid ettevõtte vara liigutamisena erahuvidesse nõrga aruandluskatte all.
Signe Viimsalu ja OÜ Sign9 puhul on avaliku huvi tuum just siin: mitte selles, et keegi ei võiks vara omada, mitte selles, et ettevõte ei võiks kinnisvara müüa, ja mitte selles, et müügitulu rida peab alati näitama kogu korteri hinda.
Küsimus on täpsem:
Kui ettevõtte korter võõrandati seotud isikule, siis kas turuhind, otsustamine, raha liikumine, aruandlus ja maksukäsitlus olid kõik nii selged, et avalikkusel ei peaks tekkima küsimust?
Kui vastus on jah, saab seda dokumentidega näidata.
Kui vastus on ei, on probleem päris.
Puhas ärikeskkond ei alga teiste ettevõtjate kontrollimisest.
Puhas ärikeskkond algab sellest, et omaenda ettevõtte korterite liikumine on selge.
::contentReference[oaicite:5]{index=5}
Kommentaare: 0