Signe Viimsalu, OÜ Sign9 ja Keila korteri 170 000 euro küsimus: miks seotud isiku kinnisvaratehing peab olema kristallselge?

Veel rohkem armastab riik rääkida sellest siis, kui kontrollitakse teisi inimesi. Kui ettevõtja jätab aruande esitamata, ei kajasta vara korrektselt või satub maksuvõla tõttu menetlusse, muutub riigi hääl kiiresti väga tõsiseks. Siis öeldakse: kohustus on kohustus, aruanne on aruanne ja ettevõtlus peab olema läbipaistev.

Kõik õige. Nii peabki olema.

Aga õigusriigi ja ausa ärikeskkonna tegelik test ei ole ainult see, kuidas kontrollitakse tavalist ettevõtjat. Tegelik test on see, kas samad läbipaistvuse standardid kehtivad ka nende suhtes, kes ise avalikus rollis teiste ettevõtjate korrektsust, vastutust ja aruandlust rõhutavad.

Just sellepärast väärib tähelepanu üks konkreetne ja väga lihtsalt mõistetav küsimus: mis täpselt toimus OÜ Sign9 ja Keilas asuva Haapsalu maantee korteriga?

Esitatud andmete järgi võõrandas OÜ Sign9, registrikoodiga 11702432, 04.01.2024 korteriomandi registriosa nr 21598250, asukohaga Haapsalu mnt 25/1-7, Keila linn, Signe Viimsalule ehk seotud isikule.

Korteri hinnaks või väärtuseks on esitatud umbes 170 000 eurot. Samal ajal on väidetud, et OÜ Sign9 vastava perioodi majandusaasta aruandes oli müügitulu 14 813 eurot.

See ei ole veel süüdistus. See ei tõenda iseenesest rikkumist. See ei tähenda automaatselt, et midagi oleks valesti kajastatud. Raamatupidamine võib olla keeruline ning kinnisvara müük ei pea alati kajastuma müügitulu real täies ulatuses.

Aga see loob väga lihtsa avaliku huvi küsimuse:

Kui ettevõte võõrandab ligikaudu 170 000 euro väärtuses korteri seotud isikule, siis kas majandusaasta aruandest on tavalugejale piisavalt selgelt aru saada, mis toimus?

Miks just see tehing on oluline?

Selle juhtumi tugevus seisneb selle lihtsuses. Siin ei pea rääkima kümnest äriühingust, keerulisest pankrotimenetlusest, pikast ametkondlikust ajaloost või abstraktsest maksuõigusest. Siin on üks ettevõte, üks korter, üks seotud isik ja üks suur läbipaistvuse küsimus.

Ettevõte omab või käsutab kinnisvara. Seejärel liigub kinnisvara ettevõttest seotud isikule. Kui tegemist oleks müügiga täiesti võõrale ostjale, oleks küsimus lihtsam. Võõras ostja maksab turuhinda või ei maksa, ettevõte kajastab tehingu, raamatupidaja teeb oma töö ja asi läheb edasi.

Aga kui vara liigub ettevõttest isikule, kes on ettevõttega seotud, muutub olukord tundlikumaks. Sellised tehingud ei ole keelatud. Need võivad olla täiesti seaduslikud, korrektsed ja majanduslikult põhjendatud. Kuid nad nõuavad rohkem selgust, mitte vähem.

Seotud isiku tehingu puhul tahab avalikkus teada väga lihtsaid asju: mis hinnaga vara võõrandati, kas hind oli turutingimustele vastav, kuidas tehing aruandes kajastus, kas ettevõtte vara vähenemine on bilansis arusaadav ning kas tehingu mõju ettevõtte majanduslikule seisule on selgelt nähtav.

See on eriti oluline siis, kui tehingu taga on avalikus rollis inimene, kelle kuvand seostub korrektse ärikeskkonna, ettevõtjate vastutuse ja aruandluskohustuse täitmisega.

Kui tavaliselt ettevõtjalt nõutakse läbipaistvust, siis peaks sellisel juhul läbipaistvus olema lausa demonstratiivne. Mitte ainult tehniliselt korrektne, vaid ka arusaadav.

Korter ei ole kontoritarve

Haapsalu mnt 25/1-7 korter ei ole väike kõrvalkulutus. Korter ei ole pastakas, kohvimasin, vana kontoritool või printerikassett. Korter on oluline vara. Kui selle väärtuseks on esitatud umbes 170 000 eurot, siis räägime tehingust, mille suurus on tavainimese jaoks väga märkimisväärne.

170 000 eurot on summa, mille nimel paljud inimesed võtavad aastakümneteks pangalaenu. See on summa, mille puhul kontrollitakse sissetulekuid, hinnatakse tagatisi, makstakse notaritasusid, seatakse hüpoteeke ja tehakse väga tõsiseid otsuseid.

Kui sellise suurusjärguga vara liigub ettevõttest seotud isikule, siis ei tohiks avalik aruanne jätta lugejat olukorda, kus ta peab küsima: kus see tehing täpselt nähtav on?

Just siin tekibki probleem. Kui aruandes paistab tavalugejale vastu müügitulu 14 813 eurot, samal ajal kui kinnisvaratehingu väärtusena räägitakse umbes 170 000 eurost, siis ei ole tavalugeja küsimus pahatahtlik. Ta küsib täiesti loomulikult: kuidas need numbrid omavahel kokku käivad?

Võib-olla on vastus täiesti korrektne. Võib-olla ei pidanud kogu kinnisvara müügihind müügitulu real kajastuma. Võib-olla kajastus tehing põhivara müügi tulemuse, muu äritulu, bilansimuutuse või aruande lisa kaudu. Võib-olla on raamatupidamislik käsitlus täiesti õige.

Aga siis ongi küsimus läbipaistvuses: kas see on aruandest selgelt ja tavalugejale arusaadavalt nähtav?

14 813 eurot ja 170 000 euro küsimus

Selle loo keskne avalik küsimus ei ole isegi see, kas müügitulu number on õige või vale. Küsimus on selles, mida tavalugeja aruandest aru saab.

Kui inimene näeb ühel pool kinnisvaratehingut, mille väärtuseks nimetatakse umbes 170 000 eurot, ja teisel pool majandusaasta aruandes müügitulu 14 813 eurot, siis tekib loogiline segadus.

Kas korter müüdi? Kas korter kingiti? Kas korter võõrandati muu tehingu raames? Kas selle eest tasuti turuhinda? Kas hind jäi üles nõudena? Kas ettevõtte bilansis oli vara varem juba teistsuguse väärtusega? Kas kasum või kahjum kajastus mujal? Kas seotud isiku tehing on aruande lisades selgelt välja toodud?

Need on täiesti normaalsed küsimused. Mitte poliitilised küsimused. Mitte isiklikud küsimused. Mitte laimavad küsimused. Need on küsimused, mida iga mõistlik inimene võiks esitada, kui ta vaatab kinnisvara liikumist ettevõttest seotud isikule.

Kui kõik on korras, peaks neile küsimustele olema võimalik vastata väga lihtsalt. Näiteks: korter kajastus bilansis sellel real, võõrandamine toimus sellise hinnaga, ostja oli seotud isik, hind vastas turutingimustele, tehing kajastus aruande selles lisas, müügitulu number ei näita kogu tehingu summat sel põhjusel.

Selline vastus võtaks pinged maha.

Probleem tekib siis, kui tavalugeja peab ise hakkama aruannet, kinnistusraamatut ja raamatupidamisloogikat kokku sobitama nagu puslet, mille karbikaane pilt on kadunud.

Seotud isiku tehing ei pea olema skandaal, aga see peab olema selge

Oluline on rõhutada: seotud isikule vara võõrandamine ei ole automaatselt midagi keelatut. Ettevõtte omanik võib ettevõttelt vara osta. Juhatuse liige võib olla tehingu vastaspool. Seotud isikute vahelised tehingud võivad olla täiesti seaduslikud.

Aga nende puhul peab läbipaistvus olema eriti tugev.

Põhjus on lihtne. Kui ettevõte müüb vara sõltumatule kolmandale isikule, eeldatakse tavaliselt, et pooled kauplevad turutingimustel. Ostja tahab maksta vähem, müüja tahab saada rohkem, ja lõpuks kujuneb hind läbi tavapärase huvide konflikti.

Seotud isiku puhul seda loomulikku vastaspoole pinget alati samal määral ei ole. Kui inimene on ühel või teisel viisil tehingu mõlemal poolel, siis tekib küsimus: kas hind oli õiglane? Kas ettevõtte huvid olid kaitstud? Kas tehing ei toonud seotud isikule põhjendamatut eelist? Kas ettevõtte vara ei liikunud välja liiga soodsatel tingimustel?

Need küsimused ei eelda halba usku. Need on lihtsalt seotud isiku tehingu olemusest tulenevad kontrollküsimused.

Seetõttu peakski selline tehing olema aruandes esitatud nii, et ka mittespetsialist saab aru, mis toimus. Mitte nii, et tehniliselt on võib-olla kõik kuskil olemas, aga avalikkus peab seda otsima nagu korterit, mis kolis bilansist salakäiku mööda välja.

Avaliku rolliga inimene peab taluma kõrgemat läbipaistvuse standardit

Kui tegemist oleks täiesti tundmatu väikeettevõtjaga, oleks asi avaliku huvi mõttes kitsam. Ka siis võiks küsida, kas aruandlus on selge, kuid suurem ühiskondlik mõõde oleks nõrgem.

Signe Viimsalu puhul on olukord teine. Tema avalik kuvand ja roll seostuvad korrastatud ärikeskkonna, maksejõuetuse, ettevõtjate vastutuse ja õiguspärase majanduskäitumise teemadega. Just seetõttu ei saa tema ainuosaluses või kontrolli all olevate ettevõtete kinnisvaratehinguid vaadata päris samamoodi nagu juhusliku hobiaedniku osaühingu väikest arvet.

Kui inimene esindab süsteemi, mis võib teistele ettevõtjatele esitada raskeid küsimusi, peab ta olema valmis samasuguseid küsimusi taluma ka enda ettevõtluse kohta.

See ei tähenda automaatselt süüd. See tähendab kõrgemat läbipaistvuse kohustust.

Kui riik ütleb ettevõtjale: “Selgitage oma aruannet,” siis peab avaliku rolliga inimene olema valmis ütlema: “Loomulikult, siin on minu ettevõtte tehingud ja siin on nende selge kajastus.”

Selline standard ei ole ebaõiglane. See on usalduse hind.

Raamatupidamislikult võib kõik olla seletatav, aga avalik usaldus nõuab arusaadavust

Õigluse huvides tuleb korrata väga olulist nüanssi: majandusaasta aruande müügitulu ei pruugi näidata kinnisvara müügihinda täies mahus. Kui ettevõte müüb põhivara või kinnisvarainvesteeringu, võib raamatupidamislik kajastus olla teistsugune kui tavalugeja ootab.

Võib juhtuda, et müügihind ise ei lähe klassikalise müügitulu alla. Võib juhtuda, et aruandes kajastub ainult müügist saadud kasum või kahjum. Võib juhtuda, et kogu oluline info on mõnes lisas, mida tavalugeja ei oska kohe otsida. Võib juhtuda, et raamatupidaja on kõik teinud korrektselt, kuid esitusviis ei ole intuitiivne.

See kõik on võimalik.

Aga avaliku usalduse seisukohalt ei piisa alati sellest, et midagi on tehniliselt kuskil olemas. Läbipaistvus tähendab, et mõistlik inimene saab aru, mis toimus.

Kui korter liigub seotud isikule, peab tehing olema nähtav mitte ainult raamatupidaja sisemises loogikas, vaid ka avalikus aruandes piisavalt arusaadavalt. Muidu tekibki olukord, kus tavainimene näeb kinnistusraamatus korterit ja aruandes tagasihoidlikku müügitulu ning küsib: kas ma ei saa aru või ei taheta, et ma aru saaksin?

See küsimus on avaliku usalduse jaoks ohtlik. Mitte sellepärast, et ta tõestaks rikkumist, vaid sellepärast, et ta näitab selguse puudumist.

Lihtne test: kas tavaline inimene saab aru, mis juhtus?

Hea majandusaasta aruande üks tunnus on see, et ta ei muuda olulisi majandussündmusi mõistatuseks.

Kui ettevõte teeb väikese müügitehingu, ei pea sellest tingimata kirjutama romaani. Aga kui ettevõte võõrandab olulise kinnisvara seotud isikule, siis võiks aruandest selgelt välja tulla vähemalt tehingu majanduslik tuum.

Kes oli ostja? Kas ostja oli seotud isik? Mis oli tehingu hind või väärtus? Kuidas hind määrati? Kuidas tehing kajastus? Kuidas see mõjutas ettevõtte vara? Kas tekkis kasum või kahjum? Kas tehing toimus turutingimustel?

Need ei ole keerulised küsimused. Need on küsimused, mida küsiks iga tavaline inimene, kui ta kuuleb, et ettevõtte korter liikus ettevõttega seotud inimesele.

Kui vastus on olemas, tuleb see anda. Kui vastus on aruandes olemas, tuleb see selgelt näidata. Kui vastus on tehniliselt olemas, aga loetav ainult spetsialistile, siis on vähemalt kommunikatsiooniline probleem.

Ja kui vastust ei ole, siis on probleem juba tõsisem.

Miks see ei ole pisiasi?

Mõni võib küsida: miks üldse ühe korteri üle nii palju rääkida? Ettevõtetel ongi vara. Ettevõtted müüvad vara. Inimesed ostavad kortereid. Raamatupidamises ongi erisusi.

See vastuväide kõlab esmapilgul mõistlikult, aga jätab tähelepanuta avaliku rolli ja seotud isiku mõõtme.

Kui avaliku sektori või riikliku järelevalvega seotud inimene seisab avalikult korrastatud ärikeskkonna eest, siis tema enda ettevõtete aruandlus muutub paratamatult usalduse küsimuseks. Mitte sellepärast, et avaliku rolliga inimesel ei võiks vara olla, vaid sellepärast, et tema tegevus peab olema eriti hästi selgitatav.

Kui inimene kontrollib või esindab süsteemi, mis nõuab teistelt aruandlust, siis tema enda aruanded ei tohiks tekitada rohkem küsimusi kui vastuseid.

See ongi loo moraalne tuum.

Küsimus ei ole kadeduses. Küsimus ei ole selles, kas keegi võib olla jõukas. Küsimus ei ole selles, kas ettevõttel võib olla kinnisvara. Küsimus on selles, kas vara liikumine ettevõttest seotud isikule on aruandes nii selgelt kajastatud, et avalikkusel ei ole põhjust kahtlustada udu.

Kõige lihtsam lahendus: näidake tehingu selgitust

Selle juhtumi lahendus ei pea olema dramaatiline. Ei ole vaja hüüda suuri sõnu. Ei ole vaja teha ennatlikke järeldusi. Ei ole vaja väita rohkem, kui andmed võimaldavad.

Kõige lihtsam lahendus oleks selgitus.

Kui Haapsalu mnt 25/1-7 korteri võõrandamine oli korrektne, siis saab selgitada, millisel hinnal see toimus, kuidas hind määrati, kas hind vastas turutingimustele, kuidas tehing kajastus OÜ Sign9 majandusaasta aruandes ja millisel aruandereal või lisas on selle mõju nähtav.

Kui müügitulu 14 813 eurot ei ole õige number, mille põhjal tehingut hinnata, siis saab seda selgitada. Kui kinnisvara müügihind kajastus muul viisil, saab seda selgitada. Kui seotud isiku tehing oli aruande lisades olemas, saab sellele viidata. Kui bilansis toimus vara vähenemine, saab näidata, kuidas see kajastus.

Selge vastus lõpetaks spekulatsiooni palju paremini kui vaikimine.

Kui kõik on korras, siis läbipaistvus kaitseb. Kui aga läbipaistvust ei ole, siis hakkavad küsimused elama oma elu.

Satiiriline kokkuvõte: korter, mis tahtis aruandes tagasihoidlikuks jääda

Satiiriliselt vaadates on Haapsalu maantee korteri lugu peaaegu täiuslik Eesti bürokraatlik miniatuur.

On ettevõte.

On korter.

On seotud isik.

On umbes 170 000 euro küsimus.

On müügitulu 14 813 eurot.

On avalik roll, mis seostub korrastatud ärikeskkonnaga.

Ja on tavalugeja, kes vaatab seda kõike ja küsib: kus see korter aruandes päriselt elab?

Võib-olla elab ta täiesti korrektselt mõnel raamatupidamisreal, mida tavainimene ei tunne. Võib-olla istub ta põhivara müügi tulemuses. Võib-olla on ta aruande lisas kenasti olemas. Võib-olla on kõik korrektne, aga lihtsalt halvasti loetav.

Aga kui korter liigub seotud isikule, siis ei tohiks tema jälg olla nii tagasihoidlik, et avalikkus peab seda luubiga otsima.

Kinnisvara ei peaks olema majandusaasta aruande haldjas, kes ilmub kinnistusraamatus, aga kaob aruandest nagu suits.

Kokkuvõte: puhas ärikeskkond algab omaenda aruandest

Haapsalu mnt 25/1-7 korteri küsimus on tugev just sellepärast, et see on konkreetne. See ei nõua suuri teooriaid. See ei vaja pikka poliitilist seletust. See vajab ühte lihtsat vastust: kuidas kajastus seotud isikule võõrandatud kinnisvara OÜ Sign9 aruandes?

Kui kõik on korras, peaks vastus olema lihtne.

Kui kõik on korrektne, peaks seda olema võimalik näidata.

Kui tehing toimus turutingimustel, peaks seda olema võimalik selgitada.

Kui müügitulu 14 813 eurot ei näita tehingu tegelikku majanduslikku mõju, peaks seda olema võimalik tavalugejale arusaadavalt põhjendada.

Ja kui tehing oli seotud isiku tehing, peaks läbipaistvus olema eriti tugev.

See lugu ei ütle, et midagi oli tingimata valesti. See ütleb midagi palju täpsemat: avaliku rolliga inimese ettevõtte kinnisvaratehing seotud isikuga peab olema nii selge, et mõistlikul inimesel ei teki küsimust, kuhu korter aruandes kadus.

Puhas ärikeskkond ei alga pressiteadetest. See ei alga loosungitest. See ei alga teiste ettevõtjate karmist kontrollimisest.

Puhas ärikeskkond algab omaenda aruandest.

Ja just seetõttu väärib Haapsalu maantee korteri tehing lihtsat, dokumentidel põhinevat ja avalikkusele arusaadavat selgitust.